山东万信律师事务所
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夫妻共有房屋被前妻卖给了他人,应该起诉谁?
    案情简介:李成与李燕于1998年结婚,2001年李燕与所在单位签订购房合同,购买本单位新建房屋一套,该房屋于2003年建成,2006年取得了房产证,产权人为李燕。
  2009年因夫妻感情破裂,李成起诉要求与李燕离婚,并依法分割共同财产。在庭审中双方一致认可上述房产价值24万元,并同时表示要求把房屋判归自己所有,根据同等条件应优先照顾女方的原则,法院通知李燕于2009年5月5日前把应当付给李成的12万元的房款交到法院,但李燕并未按时交纳,之后,李成根据法院的通知于2009年5月19日将12万元房款交到了法院,为此,法院于2009年5月21日作出一审判决,房屋归李成所有。
    一审判决后,李燕不服一审判决,以夫妻感情尚未破裂,不应判决离婚为由提出了上诉。
李成于2009年6月15日到潍坊市房管局查询了房屋的登记情况,潍坊市房管局给李成出具了房屋所有权证书存根复印件,并注明“此复印件仅限于离婚诉讼”。
    李燕提起上诉以后,于2009年6月29日到房屋中介公司以25万元的价格将房屋卖给了戴军,当天潍坊市房管局就将房屋过户到了戴军名下,并为戴军颁发了新的房产证。
    李成找到律师,要求维护自己的合法权益。
    案件点评:一、从行政法律关系来看,本案中潍坊市房管局明显的具有过错,一是在过户中房管局没有尽到审查义务,从房管局要求当事人提交的材料表格来看,其中有一项就是“是否存在隐性共有人”这就是说,在办理房屋过户时,房管局不能只看房产证上是否记载着共有人,即便是没有记载共有人,房管局也有义务审查是不是存在着隐性共有人,现实中房产所有权证上一般都是一个人,很少有记载夫妻两人的,所以,房管局有义务审查共有人的情况。
    二是在房管局办理过户之前,李成已经到房管局查询了房屋的登记情况,明确告知了房管局,该房屋为夫妻共有财产,现正在诉讼之中,房管局为李成出具的房产证存根复印件上明确载明了“此复印件仅限于离婚诉讼”,也就是说,房管局明知该房屋为夫妻共有财产,并且现正在诉讼中,产权归属处在不确定状态,因此,根据法律的规定,房管局对于产权具有争议的房屋不应办理过户手续。
    二、从民事法律关系来看,李燕与戴军的房屋买卖合同是无效合同。首先李燕将夫妻共有房屋出卖并为得到共有人李成的同意;其次,李燕的卖房行为存在欺诈行为;三是戴军买房时没有去看房,应当知道房屋无法交付,戴军明知李燕有丈夫而没有审查其卖房时的婚姻状况和房屋归属问题,戴军本身具有过错,不属于法律意义上的善意第三人,因此,李燕与戴军的房屋买卖合同应当是无效合同。
    从上述点评来看,维护李成的合法权益,既可以通过行政诉讼,确认房管局的具体行政行为违法,请求撤销房管局为戴军颁发的房产证;也可以通过民事诉讼确认李燕与戴军所签订的房屋买卖合同无效来维护李成的合法权益。
    考虑到通过民事诉讼确认合同无效以后,还要再通过房管局撤销为戴军颁发的房产证,不如直接通过行政诉讼一步到位快捷,律师为李成选择了行政诉讼。
 
    案件处理结果: 2009年8月25日李成以潍坊市房管局为被告以李燕和戴军为第三人提起了行政诉讼,主张被告在明知房产为夫妻共有财产的情况下,未经原告同意就将夫妻共有房屋过户给了第三人,其具体行政行为违法,要求法院依法撤销潍坊市房管局为戴军颁发的房产证。
潍坊市房管局辩称,戴军是善意取得涉案房产,被告为其发证合法。第三人李燕和李成辩称,戴军是善意第三人,房屋买卖合法有效。
    经过审理,法院认为:被告潍坊市房管局给李成出具的房产证存根复印件上明确载明了“此复印件仅限于离婚诉讼”,表明被告应当知悉该房屋权属因离婚诉讼而存在争议,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,“权属有争议的房产不得转让”《房屋管理办法》也作了同样的规定,被告向第三人颁发的房产证应予撤销,为此,法院依法撤销了潍坊市房管局给戴军办法的房产证。
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